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乐居财经 李礼 5月11日，首创证券发布房地产行业周报。

政策端：中央方面：上周自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记。因城施策方面：上周上海明确多子女家庭在上海市购首套房，最高贷款限额上浮20%，即家庭最高贷款限额可达144万元；景德镇市通知，今年年底前于中心城区购买二手住房，给予50%契税补贴，同时给予100元/平米购房补贴，首套首付20%，二套首付30%等；杭州市落户新政正式实施，大专、本科、研究生、技能人才、夫妻投靠、子女投靠等落户政策全面放宽。

市场端：2023W18我们重点监测的39城商品房成交面积为186.6万平米，环比-58.5%，同比1.4%；全年累计成交面积6920.1万平米，同比7.6%。2023W18我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6143万平米，较上周环比-0.5%；库存去化周期为13个月，环比1.8个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.7和3.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W18我们跟踪重点城市推盘套数为5867套，环比-5.4%，年度累计总推盘数同比-13.2%；周度新开盘去化率61.1%，环比变动0.7%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。

投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。

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